Qu'est ce que le congé du bail pour motif légitime et sérieux ?

Le congé pour motif légitime et sérieux est, avec le congé pour vente et le congé pour reprise, une des possibilités offertes par la loi aux bailleurs pour mettre fin au bail lorsque celui-ci arrive à échéance. Elle est précisée à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

La jurisprudence distingue deux grands types de motifs permettant de donner congé :

• Les motifs imputables au locataire
• Les motifs non imputables au locataire

Les motifs imputables au locataire :

Le plus souvent, la résiliation du bail par le propriétaire sur la base d’un motif légitime et sérieux intervient comme une sanction pour non-respect des obligations du locataire, à savoir :

• Le retard dans le paiement du loyer : fréquemment invoqué comme cause de résiliation du bail, il doit toutefois être répété dans le temps pour constituer un motif valable. L’absence totale de versement du loyer constitue a fortiori un motif légitime et sérieux pour résilier le bail ;
• L’usage non-paisible des lieux ou troubles du voisinage : le tapage diurne ou nocturne avéré justifie lui aussi la résiliation ;
• Le non-respect de la destination des lieux comme par exemple l’exercice d’une activité professionnelle dans le logement, non autorisée par le bail
• Le défaut d’assurance : le locataire doit obligatoirement assurer son logement. S’il ne transmet pas l’attestation à son propriétaire après mise en demeure, celui-ci dispose d’un motif sérieux pour résilier le contrat de bail ;
• La sous-location ou la cession du bail sans l’accord du propriétaire ;
• Le défaut d’entretien de la chaudière ou l’opposition du locataire à la réalisation de certains travaux de réparations urgentes

Les motifs non imputables au locataire :

Il y a également des cas où le propriétaire-bailleur peut donner congé à son locataire pour des faits qui ne lui sont pas imputables comme :

• Dans le cas d’un effondrement de la toiture
• En cas de démolition, rénovation, réhabilitation des lieux loués. Les travaux n’ont pas nécessairement besoin d’être indispensables, le bailleur peut décider d’effectuer ces travaux pour améliorer la rentabilité de son bien ou pour des déductions fiscales.

L’expropriation pour cause d’utilité publique : c’est une disposition du droit français permettant à l'acquéreur (l'État) de forcer un propriétaire à céder son bien contre son gré. Cette situation n’est imputable ni au locataire ni au bailleur.

La lettre de résiliation du bail doit impérativement mentionner le motif de résiliation. Le congé pour motif sérieux et légitime ne peut être donné qu’à l’échéance du bail. La demande doit être envoyée par le bailleur minimum 6 mois avant la date d’expiration du bail de location vide et 3 mois avant pour une location meublée. Si plusieurs personnes ont signé le bail (colocataires, ou locataires mariés ou pacsés), chacune d’entre elles doit recevoir un exemplaire du document. Quel que soit le motif invoqué, le bailleur doit le justifier, et c’est le juge qui décide de considérer ou non ce motif comme étant légitime et sérieux.

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